Calculette de rentabilité et de retour sur investissement

Cette calculette part d'un principe simple : un bien locatif est rentable lorsque ses revenus nets finissent par couvrir le capital engagé. Saisissez le coût total de l'opération (prix d'achat, frais de notaire, travaux, ameublement), puis le revenu net annuel du bien, c'est-à-dire les loyers encaissés moins les charges non récupérables, la taxe foncière, l'assurance, la gestion et la vacance.

Formule. Capital immobilisé = coût total - aides. Le revenu de l'année n est le revenu de l'année 1 multiplié par (1 + hausse)^(n-1). Le délai de récupération est l'année où la somme des revenus atteint le capital immobilisé. Le gain cumulé est la somme des revenus sur la durée choisie moins le capital immobilisé.

Exemple illustratif. Pour 170 000 € de coût total et 4 654 € de revenu net annuel avec une hausse de 1 % par an, le rendement net avant impôt est d'environ 2,7 %, et le délai de récupération dépasse 30 ans. C'est normal : un investissement locatif se juge aussi sur la valeur de revente et l'effet de levier du crédit, que cette calculette n'intègre pas.

Limites. L'outil ignore l'impôt, le crédit et la plus-value éventuelle. Utilisez-le comme un indicateur de cohérence, puis complétez avec la calculette de crédit et les guides de fiscalité. Les résultats sont des estimations, non des promesses de rendement.