DPE et location : logements G, F et E, calendrier d'interdiction et travaux
Calendrier d'interdiction de louer les logements énergivores (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034), gel des loyers, audit énergétique et impact sur le rendement.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) conditionne désormais la possibilité de louer : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être loués dans le cadre d'un nouveau bail, les logements classés F suivront en 2028 et les logements classés E en 2034 selon le calendrier prévu par la loi Climat et résilience. Pour un investisseur, une mauvaise étiquette énergétique est donc à la fois un risque réglementaire, un coût de travaux et un frein au loyer. Voici comment l'intégrer dans votre calcul de rendement.
Le calendrier à connaître
| Date | Règle |
|---|---|
| 2022 | Gel des loyers des logements classés F et G : le bailleur ne peut plus augmenter le loyer ni appliquer la révision IRL |
| 1er janvier 2025 | Logements classés G au DPE (consommation supérieure à 450 kWh d'énergie finale par m² et par an) considérés comme indécents : interdiction de conclure un nouveau bail, de reconduire ou de renouveler un bail pour ces logements |
| 1er janvier 2028 | Même interdiction pour les logements classés F |
| 1er janvier 2034 | Même interdiction pour les logements classés E |
Le critère de classement dépend du DPE en vigueur. Les méthodes de calcul ont été ajustées à plusieurs reprises (notamment pour les petites surfaces, et à compter de 2026 pour le coefficient de conversion appliqué à l'électricité). Vérifiez la dernière version sur le site du ministère de la Transition écologique ou de l'ADEME, ainsi que la valeur de votre DPE actuel : un DPE réalisé selon l'ancienne méthode peut avoir une validité distincte.
Ce que vous pouvez faire d'un logement F ou G
- Rénover : isolation des combles, des murs, remplacement des menuiseries et du chauffage, ventilation. L'objectif est de passer en classe E ou mieux. Un audit énergétique permet de définir un parcours de travaux.
- Vendre : l'acheteur d'un bien F ou G doit être informé ; l'audit énergétique est obligatoire lors de la vente de maisons et d'immeubles en monopropriété classés F ou G depuis 2022 et E depuis 2025 (les appartements en copropriété sont concernés selon un calendrier distinct).
- Garder sans louer : usage personnel ou vacance, avec ses conséquences fiscales (taxe sur les logements vacants selon la zone).
- Le louer meublé de courte durée : cette piste est soumise à un régime propre et à des limitations ; ne l'utilisez pas comme contournement sans vérifier les règles locales.
Intégrer la rénovation énergétique dans le rendement
Exemple illustratif : achat d'un appartement classé F à 120 000 € avec un loyer potentiel de 600 € par mois s'il est conforme. Un devis de 25 000 € de travaux vise le passage en classe C ou D.
| Poste | Sans rénovation | Avec rénovation |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 120 000 € | 120 000 € |
| Frais de notaire (environ 8 %) | 9 600 € | 9 600 € |
| Travaux énergétiques | 0 € | 25 000 € |
| Coût total | 129 600 € | 154 600 € |
| Loyer annuel (si louable) | 7 200 € | 7 200 € |
| Rendement brut sur coût total | 5,56 % | 4,66 % |
Le bien non rénové semble plus rentable, mais il sera difficile ou impossible à louer à terme, et sa revente sera plus difficile. Le chiffre qui compte est donc le rendement du bien conforme, et la valeur de revente d'un logement performant. Les aides publiques (par exemple MaPrimeRénov' ou les certificats d'économies d'énergie) évoluent régulièrement et peuvent concerner les propriétaires bailleurs sous conditions ; consultez France Rénov' et le service-public pour connaître les aides en vigueur à la date de vos travaux. Elles ne réduisent pas toutes la facture de la même manière.
Fiscalité des travaux de rénovation
Au régime réel de la location nue, les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles des revenus fonciers et peuvent créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite légale (voir micro-foncier ou réel). Les travaux de rénovation énergétique ont bénéficié d'un relèvement temporaire du plafond ; consultez impots.gouv.fr pour savoir si ce régime est en vigueur lors de vos dépenses. En LMNP au réel, les travaux sont soit déduits, soit amortis selon leur nature.
Sécuriser votre achat
Avant de faire une offre :
- demandez le DPE et la date de sa réalisation ;
- regardez le détail du DPE (chauffage, isolation, ventilation), pas seulement la lettre ;
- faites estimer les travaux par un professionnel RGE ;
- vérifiez les décisions de copropriété (travaux de façade, d'isolation, de chauffage collectif) ;
- ajoutez au prix une marge pour imprévus de 10 à 15 % sur les travaux.
Dans une copropriété, le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux peuvent influencer la classe de chaque logement : demandez-les au syndic.
Questions fréquentes
Un bail en cours est-il remis en cause ?
Les règles d'interdiction concernent la conclusion, le renouvellement ou la reconduction d'un bail. Un bail en cours continue, mais le locataire peut exiger des travaux si le logement est indécent.
Les petites surfaces sont-elles traitées différemment ?
Le mode de calcul du DPE pour les petites surfaces a été ajusté ; référez-vous aux textes en vigueur.
Le loyer d'un logement F ou G peut-il être augmenté ?
Non : le gel concerne les logements classés F et G, y compris la révision annuelle. Il existe des exceptions pour travaux d'amélioration dans certains cas ; consultez l'ANIL.
Un audit énergétique est-il obligatoire pour louer ?
Il est obligatoire pour la vente de certains biens classés F, G ou E ; pour la location, c'est le DPE qui prime.
Sources
- Ministère de la Transition écologique — DPE, calendrier de la performance énergétique
- France Rénov' — aides à la rénovation énergétique
- ADEME — méthode du DPE et conseils
- ANIL — logement décent, gel des loyers, DPE
