Devenir loueur en meublé non professionnel : immatriculation et déclarations

Pour louer en meublé en France, vous devez déclarer votre activité au guichet unique des formalités d'entreprises afin d'obtenir un numéro SIRET, choisir entre le micro-BIC et le régime réel, puis déclarer chaque année vos recettes. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) n'est pas une société : c'est le régime fiscal d'une personne qui loue un logement équipé à titre non professionnel. Voici les étapes dans l'ordre, avec les pièges à éviter.

Étape 1 : vérifier que vous êtes bien LMNP

Vous êtes loueur en meublé non professionnel si vos recettes annuelles de location meublée ne dépassent pas 23 000 €, ou si elles dépassent ce seuil mais restent inférieures à vos autres revenus d'activité du foyer fiscal. Si vous dépassez les deux conditions (plus de 23 000 € de recettes, et recettes supérieures à vos autres revenus professionnels), vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP), avec un régime fiscal et social différent. Les cotisations sociales des LMP sont une conséquence à étudier avant de changer d'échelle.

Étape 2 : s'immatriculer

Toute activité de location meublée habituelle doit être déclarée. La démarche se fait en ligne sur le guichet unique des formalités d'entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr), géré par l'INPI, qui a remplacé les anciens centres de formalités depuis 2023.

Documents habituellement demandés :

• pièce d'identité ;
• justificatif de domicile ;
• adresse du bien loué ;
• date de début de l'activité ;
• option fiscale envisagée (micro-BIC ou réel).

Vous recevez un numéro SIRET et une inscription au registre du commerce et des sociétés ou au registre de l'INSEE pour les loueurs non commerçants, selon le cas. L'immatriculation est en principe gratuite pour les loueurs meublés non professionnels ; méfiez-vous des sites payants qui se présentent comme officiels.

Étape 3 : choisir micro-BIC ou régime réel

Pour les meublés de tourisme, la loi du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) a modifié les abattements du micro-BIC : un abattement de 50 % pour les meublés de tourisme classés, avec un plafond de 77 700 €, et un abattement de 30 % pour les meublés de tourisme non classés, avec un plafond de 15 000 €. Vérifiez ces seuils sur impots.gouv.fr, car la qualification (meublé de tourisme ou location classique d'un an) détermine le régime applicable.

Étape 4 : tenir la comptabilité (régime réel)

Au réel, vous devez :

1. enregistrer les recettes et les dépenses ;
2. établir un tableau d'immobilisations et d'amortissements : le bien est amorti hors terrain, par composants (structure, façade, toiture, équipements), sur des durées d'usage ; le mobilier est amorti séparément ;
3. produire une liasse fiscale (bilan et compte de résultat simplifiés) et la déclaration de résultats ;
4. conserver les factures et justificatifs.

Exemple illustratif : un bien acheté 160 000 € dont 20 % de valeur de terrain, soit 128 000 € amortissables. Si l'on retient en moyenne une durée de 30 ans, l'amortissement annuel est d'environ 4 267 €. Avec 4 000 € de mobilier amorti sur 7 ans (environ 571 € par an), l'amortissement total atteint environ 4 838 € par an. Face à des loyers de 8 400 € et des charges de 2 000 €, le résultat avant amortissement de 6 400 € tombe à environ 1 562 € après amortissement. Cette base est ensuite imposée à votre taux marginal et aux prélèvements sociaux.

Étape 5 : déclarer chaque année

• Micro-BIC : reportez le montant brut des recettes dans la rubrique « revenus des locations meublées non professionnelles » de la déclaration de revenus.
• Réel : déposez la liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes, ou selon le dispositif en vigueur) auprès du service des impôts des entreprises, puis reportez le résultat sur la déclaration de revenus.
• Prélèvements sociaux : ils s'appliquent sur le résultat.

Le dépôt de la liasse est généralement une obligation précise de calendrier : consultez les dates sur impots.gouv.fr.

Cas particulier : les meublés de tourisme

Si vous louez à une clientèle de passage (location de courte durée), vérifiez les règles de votre commune : déclaration en mairie, autorisation de changement d'usage dans certaines villes, limitation du nombre de nuitées pour une résidence principale, et enregistrement national des meublés de tourisme prévu par la loi Le Meur. Le diagnostic de performance énergétique s'applique aussi à ces logements selon un calendrier qui évolue. Contrôlez votre mairie, le règlement de copropriété et les textes en vigueur avant d'investir.

Quand faire appel à un professionnel

Un expert-comptable est utile dès que vous choisissez le régime réel. Son coût (honoraires annuels de comptabilité) est à intégrer dans votre rendement net. Comparez plusieurs devis et vérifiez que le prestataire gère bien le LMNP ; évitez les promesses d'économie d'impôt irréalistes.

Pour comparer location meublée et nue, voir location nue ou meublée.

Questions fréquentes

L'immatriculation est-elle obligatoire pour un seul studio ?

Oui, dès lors que l'activité est exercée de manière habituelle et génère des recettes : une démarche auprès du guichet unique est requise.

Puis-je changer de régime ?

Oui, en respectant les délais de l'option. Le micro-BIC est reconduit tacitement ; l'option pour le réel est annuelle et se renouvelle.

Quel est le coût d'un expert-comptable ?

Il varie selon le prestataire et la complexité ; demandez plusieurs devis.

Le mobilier doit-il être facturé séparément ?

Pour amortir le mobilier, conservez les factures d'achat. Lorsque le bien est acheté meublé, la ventilation doit être cohérente avec l'acte.

Sources

• Guichet unique des formalités d'entreprises — immatriculation des activités
• impots.gouv.fr — régimes micro-BIC et réel, déclaration des locations meublées
• Service-Public.fr — location meublée, meublés de tourisme