Micro-foncier ou régime réel : quel régime fiscal pour vos loyers ?

Pour une location nue, vous êtes au micro-foncier si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an (et sous conditions), avec un abattement forfaitaire de 30 %, ou au régime réel si vous dépassez ce seuil ou si vous y optez : vous déduisez alors vos charges réelles, ce qui devient plus avantageux dès que celles-ci dépassent 30 % des loyers. Le réel permet aussi de créer un déficit foncier. Cet article explique comment choisir et comment déclarer.

Les deux régimes en comparaison

Critère	Micro-foncier	Régime réel
Conditions	Revenus fonciers bruts inférieurs ou égaux à 15 000 € par an ; ne pas détenir certains biens à régime spécial	Obligatoire au-dessus de 15 000 € ; sur option en dessous
Charges	Abattement forfaitaire de 30 %	Charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux d'entretien et de réparation, assurances, frais de gestion
Déficit foncier	Impossible	Possible
Déclaration	Montant brut sur la déclaration de revenus	Formulaire 2044 (ou 2044 spéciale) joint à la déclaration
Durée de l'option	Régime par défaut, annuel	Option valable au moins trois ans

Quelles charges déduire au réel

Au régime réel, les charges déductibles comprennent notamment :

les intérêts d'emprunt et frais d'assurance emprunteur liés au prêt ;
la taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérée sur le locataire) ;
les primes d'assurance du propriétaire ;
les frais de gestion (agence, forfait de gestion) ;
les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (mais pas les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement) ;
les charges de copropriété non récupérables et les provisions pour travaux appelées par le syndic selon leur nature.

Ne sont pas déductibles : le remboursement du capital emprunté, les frais d'acquisition (frais de notaire) et les dépenses personnelles.

Exemple chiffré : quand le réel l'emporte

Cas illustratif : loyers annuels de 9 000 €, tranche marginale d'imposition de 30 %, prélèvements sociaux de 17,2 % (taux de référence, à vérifier pour l'année).

Cas 1 : charges réelles de 2 000 € (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion).

Micro-foncier : base 9 000 x 70 % = 6 300 € ; imposition 47,2 % = 2 974 €.
Réel : base 9 000 - 2 000 = 7 000 € ; imposition = 3 304 €.
Le micro-foncier est plus avantageux : les charges réelles (22 % des loyers) restent sous le forfait de 30 %.

Cas 2 : charges réelles de 5 500 € (dont 3 000 € d'intérêts d'emprunt et 1 000 € de travaux d'entretien).

Micro-foncier : base 6 300 € ; imposition 2 974 €.
Réel : base 9 000 - 5 500 = 3 500 € ; imposition = 1 652 €.
Le réel est plus avantageux : les charges dépassent le forfait de 30 % (2 700 €).

La règle pratique : comparez vos charges annuelles à 30 % de vos loyers. Pensez aussi à la durée : l'option pour le réel engage au moins trois ans, et les charges varient d'une année à l'autre.

Le déficit foncier

Au régime réel, lorsque les charges déductibles (hors intérêts d'emprunt) dépassent les loyers, il se crée un déficit foncier. Sa fraction provenant de charges hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (plafond de droit commun ; une majoration temporaire a existé pour certains travaux de rénovation énergétique, vérifiez les conditions en vigueur). Le surplus, ainsi que la part due aux intérêts, se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En contrepartie, le bien doit rester loué au moins trois ans après l'année d'imputation du déficit sur le revenu global.

Exemple : loyers de 6 000 €, travaux d'entretien et d'amélioration de 14 000 €, taxe foncière et assurance de 1 000 €. Charges hors intérêts : 15 000 €. Déficit : 9 000 €, imputable sur le revenu global (sous le plafond de 10 700 €), ce qui réduit l'impôt de 30 % x 9 000 = 2 700 € (les prélèvements sociaux ne sont pas réduits par l'imputation sur le revenu global). Les travaux doivent relever de l'entretien, de la réparation ou de l'amélioration : consultez impots.gouv.fr pour les distinguer d'une reconstruction.

Comment déclarer

Micro-foncier : indiquez le montant brut des loyers encaissés sur votre déclaration de revenus, dans la rubrique prévue pour les revenus fonciers sous le régime micro.
Régime réel : remplissez la déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044) et reportez le résultat sur la déclaration principale.
Option pour le réel : elle s'exerce par la déclaration des revenus fonciers au réel pour l'année concernée, avec engagement de trois ans.
Prélèvements sociaux : ils s'appliquent sur le résultat foncier net.

Les déclarations se font en ligne sur impots.gouv.fr au printemps. Conservez les justificatifs (factures, relevés de charges, tableaux d'amortissement du prêt) pendant la durée de reprise de l'administration.

Quand demander un avis professionnel

Si vous détenez plusieurs biens, si vous réalisez de gros travaux, si vous détenez via une SCI ou si vous cumulez revenus fonciers et meublés, faites vérifier votre choix par un expert-comptable ou un conseiller fiscal. L'optimisation d'une année peut être défavorable l'année suivante.

Pour le meublé, lisez location nue ou meublée.

Questions fréquentes

Le seuil de 15 000 € concerne-t-il le loyer net ou brut ?

Il porte sur le montant brut annuel des recettes foncières, avant toute déduction de charges.

Peut-on déduire les travaux d'amélioration en micro-foncier ?

Non, l'abattement de 30 % remplace toute déduction.

Peut-on revenir au micro-foncier après le réel ?

Oui, une fois la période d'engagement de trois ans écoulée, selon les conditions de l'administration.

Un bien en SCI est-il concerné ?

Les SCI à l'impôt sur le revenu relèvent des revenus fonciers pour chaque associé ; le micro-foncier peut s'appliquer sous conditions. Voir la SCI.

Sources

impots.gouv.fr — revenus fonciers, micro-foncier, régime réel, formulaire 2044
Service-Public.fr — fiches pratiques sur les revenus fonciers
ANIL — fiscalité du bailleur